일본 월세 초기비용 완전 정리: 78,000엔 방에 395,300엔이 드는 이유

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매물에는 월 78,000엔이라고 적혀 있습니다. 그런데 중개업소가 내미는 종이에는 항목이 일곱 줄이고 합계가 40만 엔에 가깝습니다. 열쇠를 받기 전에 한 번에 송금해야 하는 금액입니다. 사기는 아닙니다. 다만 그중 어느 것도 매물 페이지에는 적혀 있지 않았고, 이 종이를 이사 일주일 전에 처음 보는 사람이 결국 모든 항목의 비싼 쪽을 내게 됩니다.

한국의 보증금과는 계산 방식 자체가 다르다

한국에서 집을 구해 본 사람은 초기비용을 "보증금 + 첫 달 월세 + 중개수수료" 정도로 계산하는 데 익숙합니다. 전세든 월세든 보증금은 큰돈이지만 원칙적으로 계약이 끝나면 돌려받는 돈이고, 그래서 지출이 아니라 묶어 두는 돈으로 인식합니다.

일본은 이 감각이 통하지 않습니다. 보증금에 해당하는 보증금(shikikin)은 월세 1~2개월분으로 한국보다 훨씬 작지만, 그 대신 사례금(reikin)이라는 항목이 따로 있습니다. 사례금은 집주인에게 그냥 주는 돈입니다. 돌려받지 않고, 담보도 아니고, 그 대가로 받는 서비스도 없습니다. 전후 주택난 시기에 생긴 관습이 그대로 남은 것으로, 월세 1~2개월분이 계약과 동시에 사라집니다.

정리하면 이렇습니다. 한국은 큰 금액을 맡겼다가 돌려받는 구조이고, 일본은 작은 금액을 여러 항목으로 나눠 내되 그중 상당 부분이 그대로 사라지는 구조입니다. 총액만 비교하면 일본이 싸 보일 수 있지만, 돌아오는 비율로 보면 일본 쪽이 훨씬 불리합니다. 월세 78,000엔짜리 방에 약 395,300엔을 내고 2년 뒤에 돌려받는 돈은 잘해야 수만 엔입니다.

또 하나 다른 점이 있습니다. 한국에서는 보증금을 올리고 월세를 낮추는 식의 교환이 가능하지만, 일본에는 그런 구조가 없습니다. 보증금을 더 낸다고 월세가 내려가지 않습니다. 계약 형태 자체가 다르므로, 한국식 계산을 그대로 대입하지 마십시오.

실제 계산: 월세 78,000엔, 초기비용 395,300엔

아래 숫자는 전형적인 예시이지 확정된 견적이 아닙니다. 초기비용은 물건, 집주인, 중개업소, 구에 따라 달라지고 같은 골목의 비슷한 방 두 개가 10만 엔 차이 나는 일도 있습니다. 지금 받아 든 견적이 정상 범위인지 판단하는 기준으로 쓰십시오. 대상은 23구 평균에 가까운 월세 78,000엔짜리 1K입니다.

각 항목은 무엇을 사는 돈이고, 어느 것이 깎이는가

보험, 열쇠, 보증회사는 집주인이 이미 정해 둔 제3자와의 계약입니다. 임차인이 협상할 상대가 애초에 그 자리에 없기 때문에 움직이지 않습니다. 보증회사 심사 자체가 걱정이라면 보증인 없이 월세방 구하기에서 심사 기준과 대안을 다룹니다.

왜 "월세 4~6개월분"이 정직한 범위인가

위 예시는 5.1개월분입니다. 계획을 세울 때는 5개월분을 기준으로 잡으십시오.

4개월분에 가까워지는 조건은 사례금이 0엔이고 보증금이 1개월분인 경우입니다. 지은 지 오래된 건물, 23구 바깥이나 외곽 구, 비수기에 흔합니다. 위 예시라면 30만 엔 근처로 내려갑니다.

6개월분을 넘기는 조건은 보증금 2개월분에 사례금 2개월분, 거기에 청소비 선불까지 붙는 경우입니다. 50만 엔을 넘깁니다. 대부분은 4.5~5.5개월분 사이에 떨어집니다.

받아 든 견적이 월세 6개월분을 넘는다면 항목별 내역을 요구하고 세 가지를 찾아보십시오. 청소비를 미리 받는 항목, 두 배로 잡힌 보증금, 그리고 "소독" 또는 "해충 방제" 명목의 15,000~30,000엔짜리 줄입니다. 마지막 항목은 필수처럼 제시되지만 대개 필수가 아닙니다.

입주 총액에 들어 있지 않은 비용

견적서는 열쇠를 받는 날까지의 돈만 보여 줍니다. 계약 기간 전체로 보면 아래 네 가지가 더 붙고, 한국에는 없거나 형태가 다른 항목이라 놓치기 쉽습니다.

갱신료(koshin-ryo). 일본의 임대차 계약은 2년이 기본입니다. 2년마다 갱신할 때 도쿄의 집주인 대부분이 월세 1개월분을 요구합니다. 위 예시라면 78,000엔이고, 여기에 중개업소의 갱신 사무 수수료 10,000~20,000엔이 더 붙는 경우가 많습니다. 모든 계약에 있는 것은 아니니 지금 계약서를 확인하십시오. 23개월째에 알게 되면 늦습니다.

보증회사 갱신료. 처음 낸 월세의 50%로 끝나지 않습니다. 이후에도 연 1만 엔 안팎, 또는 월세의 몇 퍼센트를 매달 내는 형태로 계속 나갑니다.

공익비(kyoeki-hi). 공용부 조명, 엘리베이터, 쓰레기 처리 등에 쓰이는 월 부담금으로 보통 3,000~10,000엔이며 월세와 따로 표시됩니다. 그래서 "78,000엔 방"의 실제 월 부담은 83,000엔인 경우가 흔합니다. 매물 검색을 월세 상한으로만 걸면 이 금액이 빠집니다.

퇴거 시 원상복구(genjo-kaifuku) 비용. 보증금이 사라지는 곳이자 분쟁이 가장 많이 생기는 곳입니다. 일본 정부 지침은 방향이 분명합니다. 시간이 지나면서 생기는 자연스러운 노후와 통상적인 마모는 집주인의 몫이고, 이미 월세에 반영되어 있다고 봅니다. 햇빛에 바랜 바닥재, 가구를 놓아 생긴 자국, 누렇게 변한 벽지, 달력을 걸었던 압정 구멍은 원칙적으로 임차인에게 청구할 수 없습니다. 반대로 본인의 부주의는 청구 대상입니다. 담배로 인한 변색과 냄새, 곰팡이가 검게 낀 욕실, 가구를 끌어서 생긴 바닥 긁힘, 벽에 낸 구멍이 여기에 해당합니다.

문제는 지침대로 청구하지 않는 집주인이 실제로 많다는 것입니다. 임차인에게는 항목별 명세를 요구할 권리와 이의를 제기할 권리가 있습니다. 그러니 입주하는 날과 나가는 날에 방 전체를 사진으로 남겨 두십시오. 바닥, 벽, 욕실, 창틀, 기존에 있던 흠집까지 날짜가 남는 형태로 찍어 두면 2년 뒤에 그 사진이 수만 엔에서 수십만 엔의 차이를 만듭니다.

실제로 금액을 줄이는 방법

제로제로 물건. 보증금 0엔, 사례금 0엔을 내걸어 두 달치를 통째로 없앱니다. 다만 계약서의 나머지 부분을 반드시 읽으십시오. 없어진 비용은 퇴거 시 필수 청소비, 조기 해지 위약금(월세 1~2개월분), 또는 조금 높은 월세로 되돌아오는 경우가 많습니다. 건물이 오래되었거나 입지가 약한 쪽에 몰려 있기도 합니다. 들어가는 비용이 싼 것이지 전체가 싼 것은 아닙니다.

UR 임대주택. 공공기관이 직접 집주인이므로 사례금, 중개수수료, 갱신료가 없고 보증인도 요구하지 않습니다. 보증인이 없으니 보증회사 이용료도 없습니다. 보증금은 보통 2개월분이고 첫 달 월세를 더하면 사실상 끝입니다. 대가는 자격 심사입니다. 월세의 약 4배에 해당하는 소득을 서류로 증명하거나 저축액으로 통과해야 하고, 단지는 대체로 오래되었으며 역에서 멉니다. 다만 연령 제한이 없다는 점은 다른 경로에 없는 장점입니다.

가구 포함·셰어하우스 운영사. 위의 일곱 줄을 하나의 정액 패키지로 대체하고 가전까지 포함합니다. 이 부분이 생각보다 큽니다. 일본의 일반 임대주택은 텅 비어 있어서 커튼도, 냉장고도, 세탁기도, 때로는 조명 기구도 없습니다. 최소한만 갖추는 데도 10만~15만 엔이 듭니다. 자세한 조건은 도쿄 가구 포함 주택에서 다룹니다.

사례금 협상. 타이밍이 전부입니다. 매물이 오래 나가지 않고 있을 때, 즉시 입주가 가능할 때, 그리고 신청서를 넣기 전에 말해야 합니다. 신청 후에는 거의 통하지 않습니다. 또 한 달을 비우게 생긴 집주인은 임차인을 놓치느니 사례금을 포기하는 쪽을 택하는 경우가 많습니다.

시기. 1월부터 3월까지는 일본의 이사 성수기입니다. 학년도와 회계연도가 동시에 바뀌기 때문에 방이 빨리 나가고 사례금도 잘 깎이지 않습니다. 같은 방이라도 6월이나 11월에 계약하면 초기비용이 내려갑니다. 4월 입학이나 입사 일정에 맞춰 움직이는 한국 유학생과 워킹홀리데이 참가자는 가장 불리한 시기에 방을 찾게 되므로, 가능하다면 도착 시점을 조금 어긋나게 잡는 것도 방법입니다.

23구 안에 살고 싶다면 숫자가 어떻게 바뀌는가

도쿄에 가는 한국 사람 대부분은 23구 안쪽을 기준으로 방을 생각합니다. 신주쿠, 시부야, 이케부쿠로처럼 이름을 아는 곳 근처에 살고 싶은 것이 자연스럽습니다. 그런데 초기비용은 월세에 비례하기 때문에, 위치를 올리면 첫 청구서가 그대로 따라 올라갑니다.

월세 1만 엔의 차이는 초기비용에서 5만 엔의 차이로 확대됩니다. 그래서 23구 안쪽을 고집할지 말지는 취향 문제가 아니라 첫 송금액을 정하는 문제입니다. 참고로 이 페이지의 광고주 물건도 마찬가지입니다. 38,000엔인 테라스 히가시쿠루메(Terrace Higashi-Kurume)는 세이부 이케부쿠로선으로 도심까지 약 30분 걸리는 위치이고, 23구 안쪽인 루체 니시신주쿠(Luce Nishi-Shinjuku)는 83,000엔, 시나가와 일대의 네오 도쿄 아넥스(Neo Tokyo Annex)는 109,000엔입니다. 그 사이에 오다큐선 세타가야다이타의 메종 드 마드리에(Maison de Madrier)가 68,000엔으로 있습니다.

다만 여기서 달라지는 것은 월세뿐이고 초기비용은 어느 쪽이든 정액입니다. 일반 임대라면 83,000엔짜리 방에 들어가는 데 40만 엔 이상이 필요하지만, 정액 패키지 경로에서는 83,000엔 방이든 38,000엔 방이든 입주 시 부담이 같습니다. 23구 안에 살고 싶은데 목돈이 없는 사람에게는 이 차이가 결정적입니다.

돈을 실제로 내는 순간이 진짜 관문이다

많은 사람이 총액만 보고 계획을 세우지만, 실제로 발목을 잡는 것은 그 총액을 한 번에, 전액, 계약일 며칠 전까지 은행 송금으로 내야 한다는 조건입니다. 입금이 확인되어야 열쇠가 나오고, 분할 납부는 표준이 아닙니다.

즉 그 돈은 일본에 있어야 하고, 엔화여야 하고, 일본 국내 송금이 가능한 계좌에 들어 있어야 하며, 정해진 날짜까지 준비되어 있어야 합니다. 금액 자체보다 이 조건에서 막히는 사람이 훨씬 많습니다. 한국 계좌에 돈이 있어도 송금과 환전에 며칠이 걸리고, 일본 계좌를 아직 못 만든 상태라면 계좌를 만들기 위해 주소가 필요하다는 순환 고리에 걸립니다.

그래서 서류 순서를 먼저 정리해 두는 편이 낫습니다. 무엇이 언제 필요한지는 일본 월세 계약 필요 서류에 정리해 두었습니다.

12개월을 나란히 놓고 보기

입주 비용만 비교하면 싼 쪽이 실제보다 좋아 보입니다. 1년 단위가 더 공정합니다. 일반 임대는 초기비용 5개월분, 가구 포함 경로는 보수적으로 50,000엔을 잡고 월세 38,000엔으로 계산합니다.

차이는 742,000엔입니다. 실제 차이가 맞지만 같은 조건끼리의 비교는 아닙니다. 38,000엔짜리 방은 좁고, 셰어하우스라면 주방과 욕실과 세탁기를 모르는 사람과 함께 씁니다. 공간과 사생활을 돈과 맞바꾸는 것입니다. 독립형 가구 포함 아파트는 그 교환을 피할 수 있지만 월세가 올라갑니다. 양쪽 어느 숫자에도 광열비는 들어 있지 않습니다.

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