외국인이라 거절당했을 때: 누가 거절했는지부터 확인하는 법

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방은 마음에 들었고 서류도 준비했습니다. 그런데 짧은 메시지 하나가 돌아옵니다. 집주인 쪽에서 다른 결정을 내렸다거나, 심사가 통과되지 않았다는 말뿐이고 이유는 없습니다. 이유가 국적 때문인 것 같은데 확인할 방법이 없고, 화가 나는 동시에 맥이 빠집니다.

이유에 대한 짐작은 대체로 맞습니다. 일본에서 실시된 외국인 주민 대상 조사에서는 집을 구해 본 사람 중 적지 않은 비율이 국적을 이유로 거절당한 경험이 있다고 반복해서 보고되어 왔습니다. 기분 탓으로 만들어 낸 이야기가 아니라 기록된 패턴입니다. 다만 그 사실을 아는 것만으로는 방이 생기지 않습니다. 아래에서는 실제로 누가 거절했는지, 왜 그렇게 말하는지, 법이 어디까지 도와주고 어디부터는 도와주지 않는지, 그리고 어느 문이 가장 빨리 열리는지를 순서대로 정리합니다.

거절할 수 있는 주체가 셋이다

"떨어졌다"는 한 문장이 사실은 서로 다른 세 가지 사건을 가리킵니다. 단계도 다르고 이유도 다릅니다. 이 셋을 구분하지 못하면 몇 주를 엉뚱한 곳에 씁니다.

중개업소가 신청 전에 걸러 냈다

가장 흔하고 가장 눈에 안 보이는 경우입니다. 매물을 문의했더니 한 시간 안에 답이 옵니다. 집주인이 외국인 입주자를 받지 않는다거나, 방금 나갔다거나, 일본어가 되는 분을 원한다는 식입니다. 입주 신청서(nyukyo-moshikomisho)를 쓴 적도 없고 재류카드를 요구받은 적도 없습니다. 신청이 접수된 적이 아예 없고, 창구에 앉은 누군가가 미리 답을 정한 것입니다.

집주인이 거절했다

신청서를 냈고 서류도 모았는데 하루에서 며칠 뒤에 "집주인 측 사정"이라는 답이 돌아옵니다. 이것은 신청자 개인에 대한 실제 판단입니다. 대개 이름, 나이, 근무처, 소득, 국적이 한 장에 정리된 요약본을 보고 내려집니다.

보증회사 심사(shinsa)에서 떨어졌다

보통 며칠이 걸리고, 그 전에 본인이나 근무처로 확인 전화가 옵니다. 여기서 쓰이는 단어가 심사(shinsa)입니다. 탈락 사유는 집주인의 생각과 무관합니다. 남은 재류 기간, 소득 대비 월세, 일본 내 신용 이력 없음, 전화 연결 실패 쪽에 몰려 있습니다. 이 경우의 대처는 완전히 다르므로 보증인 없이 월세방 구하기를 보십시오.

확인 방법은 단순합니다. 중개인에게 "셋 중 어디에서 거절된 것입니까"라고 직접 물으십시오. 이유는 말해 주지 않아도 어느 단계에서 끝났는지는 답해 주는 담당자가 많습니다. 그 답에 따라 다음 행동이 갈립니다. 중개업소가 걸렀다면 다른 중개업소가 같은 방에 다시 신청할 수 있습니다. 집주인이 거절했다면 그 방은 끝난 것입니다. 보증회사라면 다른 보증회사로 바꿔서 같은 방에 다시 들어갈 여지가 있습니다.

집주인이 거절할 때 대는 이유

아래는 실제로 자주 언급되는 이유입니다. 정당하다는 뜻이 아니라 그렇게 말한다는 뜻입니다. 그리고 대부분은 말로 반박하는 것보다 서류 한 장으로 무력화하는 편이 빠릅니다.

• 긴급 상황의 의사소통. 새벽 두 시에 배관이 터졌는데 일본어로 통화가 안 되는 상황을 상상합니다. 가장 많이 언급되는 이유이자 가장 쉽게 해소되는 이유이기도 합니다. 일본어가 되는 긴급연락처(kinkyu-renrakusaki)를 이름과 연락처까지 적어 제출하면 됩니다.
• 쓰레기 분리배출과 소음. 일본의 분리배출 규칙과 수거 요일은 실제로 까다롭고, 기존 입주자에게서 항의를 받아 본 집주인은 더 이상의 항의를 피하는 쪽으로 움직입니다. 자기 생각이 아니라 다른 입주자의 반응을 관리하는 문제로 표현하는 경우가 많습니다.
• 계약 도중 출국. 짐이 그대로 남은 방, 연락 두절, 보증금으로 감당이 안 되는 처분 비용을 걱정합니다. 실제 발생 빈도에 비해 과장된 걱정이지만, 재류 기간과 근무 안정성이 그토록 무겁게 다뤄지는 이유가 이것입니다. 워킹홀리데이 비자가 특히 불리하게 읽히는 지점이기도 합니다.
• 과거에 한 번 겪은 일. 문제를 남기고 나간 입주자 한 명의 경험이 방침으로 굳어진 경우입니다. 서류로는 이길 수 없습니다. 애초에 신청자의 서류에 관한 판단이 아니기 때문입니다.

법은 실제로 어디까지 와 있는가

여기서는 과장하지 않고 쓰겠습니다. 법적 위치를 실제보다 세게 이해하면 몇 달을 잘못된 싸움에 쓰게 되기 때문입니다.

일본에는 외국인이라는 이유로 입주를 거절하는 것을 명확히 금지하는 단일 법률이 없습니다. 벌칙과 집행기관을 갖춘 주거 차별 금지법이 존재하지 않습니다. 이것이 정직한 출발점입니다. 한국에서 차별 문제를 국가인권위원회 진정 같은 경로로 다루는 데 익숙한 사람이라면, 일본에서 같은 수준의 창구와 강제력을 기대했다가 실망하기 쉽습니다.

있는 것은 이렇습니다. 개별 민사 소송에서 오로지 국적만을 이유로 한 거절이 위법한 행위에 해당한다고 보고 손해배상을 인정한 사례가 있습니다. 다만 이런 청구는 시간이 오래 걸리고, 국적이 유일한 이유였다는 점을 입증해야 하며, 끝에 남는 것은 돈이지 그 방이 아닙니다. 또 법무성 인권옹호 부문이 외국어 상담을 포함한 인권 상담을 운영합니다. 무료이고 상대방에게 연락해 조언할 수는 있지만, 임대차 계약을 체결하라고 강제할 권한은 없습니다.

구조적인 변화는 2025년 10월 시행된 개정 주택 세이프티넷법입니다. 주거 확보에 어려움을 겪는 대상에 외국인 거주자를 명시적으로 포함했고, 거주 지원이 함께 제공되는 인증 주거지원주택 제도를 만들었으며, 보증회사에 대한 인증 제도도 마련했습니다. 거주하는 지자체에 문의해 볼 가치가 있습니다. 다만 이것은 몇 년에 걸쳐 만들어지는 제도이지 이번 주의 해결책이 아닙니다.

실무적인 결론은 이렇습니다. 항의와 상담은 기록을 남기는 의미가 있고 장기적으로는 필요한 일이지만, 지금 방이 필요한 사람에게는 다른 문을 찾는 것이 언제나 더 빠릅니다. 두 가지를 동시에 하십시오.

다음에 할 일, 빠른 순서대로

1. 누가 거절했는지 확인한다

앞서 본 세 주체 중 어디였는지 직접 물으십시오. 이유는 알려주지 않아도 단계는 알려주는 경우가 많습니다. 중개업소였다면 같은 방을 다른 중개업소를 통해 다시 시도할 수 있습니다. 집주인이었다면 그 방은 포기하는 것이 맞습니다. 보증회사였다면 다른 회사로 바꿔 달라고 요청하십시오.

2. 빠져 있던 것을 채운다

대개 네 가지 중 하나입니다. 재직증명서(zaishoku-shomeisho), 더 강한 소득 증빙, 일본어가 되는 긴급연락처, 또는 재류카드의 더 긴 잔여 기간입니다. 카드가 몇 달 안에 만료된다면 갱신을 먼저 하고 다시 신청하는 것이 다른 어떤 보완보다 서류를 크게 바꿉니다. 갱신 신청 중이라면 접수증을 함께 내십시오.

3. 중개업소를 바꾼다

중개업소마다 편차가 매우 큽니다. 외국인 입주자를 매일 상대하며 어느 집주인이 받아 주는지 아는 곳이 있고, 조용히 걸러 내는 곳이 있습니다. 창구에서 거절한 곳이 두 번째 시도에서 최선을 다해 줄 이유가 없습니다. 설득하지 말고 다른 곳으로 가십시오. 한국인 유학생과 워킹홀리데이 참가자가 많이 사는 지역의 중개업소는 대체로 대응 경험이 많습니다.

4. UR 임대주택

UR는 기관 자체가 집주인이라 개인 집주인이 국적을 보고 판단하는 단계가 없습니다. 보증인, 사례금, 중개수수료, 갱신료가 모두 없습니다. 대신 소득 또는 저축 기준을 통과해야 하고, 단지는 대규모이며 역에서 먼 경우가 많습니다. 연령 제한이 없다는 점이 중요합니다. 만 50세 이상이라면 사실상 이쪽이 주요 선택지가 됩니다.

5. 집주인이 개입하지 않는 운영사 물건

셰어하우스와 가구 포함 아파트 운영사는 건물을 직접 소유하거나 일괄 임차해 운영합니다. 승인 권한이 운영사에 있고 기준이 모두에게 같습니다. 국적을 보고 거절할 개인 집주인이 구조상 존재하지 않습니다.

이 페이지의 광고주는 두 가지를 함께 운영합니다. 셰어하우스는 주방과 욕실이 공용이고, 독립형 가구 포함 아파트는 주방과 욕실이 방 안에 있는 원룸·1K이며 2인 입주가 가능한 물건도 있습니다. 월세는 38,000엔부터이고 23구 평균은 78,000엔 이상입니다. 보증금(shikikin), 사례금(reikin), 중개수수료(chukai-tesuryo)가 없고 입주 시 부담은 30,000~50,000엔 선의 정액 패키지 하나입니다. 50,000엔 쪽을 기준으로 잡고 정확한 금액은 온라인 상담에서 확인하십시오. 신청과 계약이 온라인으로 끝나며, 나중에 다른 자사 물건으로 옮길 때는 지역을 넘어도 비용이 0엔입니다.

한계도 분명히 적어 두겠습니다. 신청 자격은 만 18~49세이고, 이 프로그램은 도쿄 물건과 첫 이용자에 한정되며, 셰어하우스는 실제로 설비를 함께 씁니다. 공익비(kyoeki-hi)와 광열비는 공개되어 있지 않으니 월 총액을 서면으로 받아 보십시오. 장단점을 함께 정리한 것은 Xross House 후기에 있습니다.

23구 안에서 거절당한 경우

한국에서 도쿄로 가는 사람은 대부분 23구 안쪽을 기준으로 방을 찾습니다. 그런데 거절이 반복되는 구간이 정확히 여기입니다. 도심의 인기 물건은 지원자가 많아 집주인이 고를 여유가 있고, 조건이 조금이라도 불확실한 신청자를 굳이 받을 이유가 없습니다. 같은 서류를 들고 외곽으로 나가면 통과되는 일이 흔한 것은 그 때문입니다.

그래서 거절이 이어질 때 선택지는 사실상 셋입니다. 서류를 보강해서 같은 지역에서 다시 시도하거나, 지역을 한 칸 밖으로 넓히거나, 집주인 승인이 없는 경로로 23구 안에 들어가는 것입니다. 세 번째가 가능한 이유는 운영사 물건에도 도심 물건이 있기 때문입니다. 다만 가격은 정직하게 반영되어 있습니다. 세이부 이케부쿠로선으로 도심까지 약 30분인 테라스 히가시쿠루메(Terrace Higashi-Kurume)가 38,000엔인 반면, 도에이 오에도선 니시신주쿠고초메의 루체 니시신주쿠(Luce Nishi-Shinjuku)는 83,000엔, 시나가와 일대의 네오 도쿄 아넥스(Neo Tokyo Annex)는 109,000엔입니다. 오다큐선 세타가야다이타의 메종 드 마드리에(Maison de Madrier)가 68,000엔으로 그 사이에 있습니다.

23구 안쪽 물건은 23구 평균 78,000엔과 같거나 더 비쌉니다. 그러니 이 경로에서 사는 것은 싼 월세가 아니라 거절당하지 않는다는 것, 초기비용이 거의 없다는 것, 가구가 들어 있다는 것입니다. 지금 필요한 것이 그 세 가지라면 합리적인 거래입니다.

다음 신청을 위해 미리 모아 둘 것

한 번 만들어 두고 계속 재사용하십시오. 최소한 다음 거절이 서류 때문은 아니게 됩니다.

• 잔여 기간이 가능한 한 긴 재류카드. 만료가 가깝다면 갱신을 먼저 하십시오.
• 재직증명서 또는 재학증명서(zaigaku-shomeisho), 그리고 급여명세서나 납세증명서.
• 본인 명의의 일본 휴대전화 번호. 심사에 확인 전화가 포함되므로 생각보다 중요합니다.
• 일본어가 되고, 전화를 받고, 미리 동의를 받아 둔 긴급연락처.
• 월 소득의 3분의 1 안팎을 목표 월세로 잡는 것. 가장 흔한 반대 사유를 조용히 없앱니다.

서류별 정식 명칭과 발급 순서는 일본 월세 계약 필요 서류에 정리해 두었고, 계약 시점에 필요한 금액은 일본 월세 초기비용에서 항목별로 다룹니다.

한 물건에 매달리기를 멈춰야 할 때

반갑지 않은 이야기입니다만, 특정 집주인을 상대로 끈질기게 밀어붙이는 방식은 거의 성과가 없습니다. 집주인 측에서 거절이 돌아온 뒤에 현실적인 선택지는 확인 질문 한 번, 그리고 빠진 서류를 채운 재신청 한 번까지입니다. 그 이상 매달려도 답은 바뀌지 않고, 그동안 방은 다른 사람에게 갑니다.

밀어붙이는 비용은 시간이 아니라 주소입니다. 주소가 없으면 전입 신고가 막히고, 은행 계좌가 막히고, 경우에 따라 근무 시작일까지 밀립니다. 그러니 거절당한 날부터 두 갈래를 동시에 돌리십시오. 하나는 더 나은 중개업소를 통한 재신청이고, 다른 하나는 집주인 승인이 필요 없는 방을 확보해 바닥을 만들어 두는 것입니다. 전체 흐름은 일본 집 구하기 가이드에서 다룹니다.

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