Chi phí ban đầu thuê nhà ở Nhật: 395.300 yên gồm những gì?

Quảng cáo

Tin đăng ghi 78.000 yên một tháng. Bạn tính nhẩm thấy vừa sức, đi xem phòng, gật đầu. Rồi nhân viên môi giới đưa ra một tờ giấy bảy dòng, cuối trang là con số gần 400.000 yên, chuyển khoản một lần, xong mới có chìa khóa.

Không dòng nào trên tờ giấy đó là lừa đảo. Nhưng cũng không dòng nào trong đó xuất hiện trên tin đăng. Và với người đang làm thực tập sinh hay kỹ năng đặc định, con số này thường lớn hơn toàn bộ số tiền tích được sau nhiều tháng gửi tiền về nhà. Biết trước từng dòng là cách duy nhất để không phải quyết định trong bảy ngày cuối cùng trước hạn dọn đi.

395.300 yên trông như thế nào khi bày ra từng dòng

Mọi con số dưới đây là mức thường gặp, không phải báo giá. Chi phí ban đầu thay đổi theo từng phòng, từng chủ nhà, từng công ty môi giới và từng quận; hai căn giống nhau trên cùng một con phố có thể lệch nhau 100.000 yên. Hãy dùng bảng này để biết bảng báo giá bạn đang cầm là bình thường hay quá cao. Phòng mẫu: một căn 1K giá 78.000 yên, đúng tầm trung bình của 23 quận Tokyo.

Và đó mới là hợp đồng. Căn hộ Nhật bình thường giao cho bạn một cái phòng trống hoàn toàn: không rèm, không tủ lạnh, không máy giặt, nhiều nơi không có cả bóng đèn. Sắm đủ đồ tốn thêm khoảng 100.000 đến 150.000 yên nữa.

Mỗi dòng mua cái gì, và dòng nào lay chuyển được

Đây là phần quan trọng nhất của bài. Người ta hay mất công mặc cả nhầm dòng.

Ba khoản cuối là hợp đồng với bên thứ ba mà chủ nhà đã chọn từ trước, nên nói gì cũng vô ích. Riêng chuyện thẩm định của công ty bảo lãnh, đọc bài thuê nhà không cần người bảo lãnh, vì đó là một cửa ải riêng và nhiều hồ sơ chết ở đó chứ không chết vì tiền.

Vì sao "4 đến 6 tháng tiền nhà" là khoảng trung thực

Ví dụ trên ra 5,1 tháng, và 5 tháng là con số nên lấy để lập kế hoạch.

Bạn chạm đầu dưới, 4 tháng, khi tiền lễ bằng 0 và cọc chỉ một tháng: hay gặp ở nhà cũ, quận ngoại vi, và mùa vắng khách. Tính ra khoảng 300.000 yên.

Bạn chạm đầu trên, 6 tháng, khi cọc hai tháng, tiền lễ hai tháng, cộng thêm phí dọn dẹp thu trước. Tính ra vượt 500.000 yên. Phần lớn người thuê rơi vào khoảng 4,5 đến 5,5 tháng.

Nếu báo giá của bạn vượt sáu tháng tiền nhà, hãy yêu cầu bảng chi tiết và soi ba thứ: phí dọn dẹp thu trước, tiền cọc bị nhân đôi, và một dòng đề "khử trùng" hoặc "diệt côn trùng" khoảng 15.000 đến 30.000 yên. Những dòng đó thường được trình bày như bắt buộc, và thường là không bắt buộc.

Những khoản không nằm trong con số 395.300 yên

Koshin-ryo, phí gia hạn. Hợp đồng thuê nhà ở Nhật thường là hai năm. Muốn ở tiếp, phần lớn chủ nhà ở Tokyo thu một tháng tiền nhà, ở đây là 78.000 yên, cộng phí thủ tục cho môi giới thường 10.000 đến 20.000 yên, cứ hai năm một lần. Không phải hợp đồng nào cũng có khoản này. Kiểm tra ngay bây giờ, đừng đợi đến tháng thứ 23.

Phí gia hạn của công ty bảo lãnh. Khoản 50% ban đầu không phải là hết. Thường có phí duy trì, hay gặp là khoảng 10.000 yên mỗi năm, hoặc một tỷ lệ phần trăm nhỏ tính theo tháng.

Kyoeki-hi, phí quản lý. Khoản thu hằng tháng cho khu vực chung: đèn hành lang, thang máy, rác. Thường 3.000 đến 10.000 yên và được ghi tách riêng, nên một phòng "78.000 yên" trên thực tế là 83.000 yên mỗi tháng.

Genjo-kaifuku, hoàn trả nguyên trạng khi trả phòng. Đây là chỗ tiền cọc của bạn đi mất, và cũng là chỗ hay xảy ra tranh cãi nhất. Hướng dẫn của cơ quan nhà nước nói rõ: hao mòn tự nhiên theo thời gian là phần của chủ nhà, vì nó đã được tính vào tiền nhà. Sàn bạc màu vì nắng, vết lõm do chân bàn ghế, giấy dán tường ngả vàng, lỗ đinh nhỏ treo lịch thì về nguyên tắc không được tính cho bạn. Ngược lại, hư hỏng do bất cẩn thì có: ố vàng vì khói thuốc, phòng tắm đen mốc, sàn xước vì kéo lê tủ, thủng tường.

Trên thực tế, chủ nhà vẫn thường tính vượt quá mức mà hướng dẫn cho phép. Bạn có quyền yêu cầu bảng kê chi tiết từng khoản và có quyền phản đối. Cách tự bảo vệ rẻ nhất là chụp ảnh toàn bộ căn phòng đúng ngày dọn vào và đúng ngày dọn ra, giữ nguyên trong điện thoại.

Cái gì thật sự kéo con số xuống

Phòng zero-zero quảng cáo shikikin 0 yên và reikin 0 yên, cắt luôn hai tháng. Nhưng phải đọc phần còn lại của hợp đồng: chi phí đó hay quay lại dưới dạng phí dọn dẹp bắt buộc khi trả phòng, tiền phạt một đến hai tháng nếu ra sớm, hoặc tiền nhà cao hơn mặt bằng. Loại này cũng thường là nhà cũ và vị trí kém. Vào rẻ, chưa chắc tổng đã rẻ.

Nhà UR là nhà cho thuê của một cơ quan nhà nước: không tiền lễ, không phí môi giới, không phí gia hạn, không cần người bảo lãnh, và vì thế cũng không có phí công ty bảo lãnh. Bạn trả tiền cọc, thường hai tháng, cộng tiền nhà tháng đầu, gần như hết. Đổi lại là điều kiện xét duyệt: phải chứng minh thu nhập khoảng bốn lần tiền nhà, hoặc chứng minh tiền tiết kiệm. Các khu nhà thường cũ và xa ga. Với người mới sang, đây là chỗ vướng thật, vì thu nhập vừa mới bắt đầu.

Đơn vị cho thuê phòng có sẵn nội thất và share house thay cả chồng chi phí trên bằng một gói duy nhất và kèm luôn đồ điện, điều này quan trọng hơn nhiều người nghĩ, vì như đã nói, 100.000 đến 150.000 yên tiền sắm đồ là khoản không ai nhắc đến trong bảng báo giá. Chi tiết ở bài căn hộ có sẵn nội thất ở Tokyo.

Mặc cả tiền lễ có tác dụng, nhưng đúng thời điểm: khi phòng đã đăng lâu chưa ai thuê, khi bạn có thể dọn vào ngay, và trước khi nộp đơn chứ không phải sau. Chủ nhà đang nhìn thấy thêm một tháng phòng trống thường chịu bỏ tiền lễ hơn là mất khách.

Thời điểm trong năm. Tháng 1 đến tháng 3 là mùa chuyển nhà, vì năm học và năm tài chính của công ty đều đổi lúc đó: phòng đi rất nhanh và không ai giảm tiền lễ. Cũng căn phòng ấy, thuê vào tháng 6 hay tháng 11 thì vào nhà rẻ hơn.

Vấn đề không phải tổng số, mà là phải trả một lần

Đây là chỗ nhiều người vấp mà không lường trước. Toàn bộ số tiền phải nộp cùng lúc, bằng một lệnh chuyển khoản, đủ 100%, vài ngày trước ngày ký hợp đồng. Chìa khóa chỉ được giao khi tiền đã vào tài khoản. Trả góp không phải thông lệ ở đây.

Nghĩa là tiền phải ở dạng sẵn sàng, ở Nhật, bằng yên, trong một tài khoản chuyển khoản nội địa được, trước một ngày cố định. Cái này loại người ta nhiều hơn cả bản thân con số. Nếu bạn chưa có tài khoản ngân hàng Nhật, phải xử lý thứ tự giấy tờ trước đã: xem bài giấy tờ cần có để thuê nhà ở Nhật.

Nếu bạn đang ở ký túc do nghiệp đoàn hoặc công ty bố trí

Rất nhiều thực tập sinh chưa từng nhìn thấy hóa đơn chi phí ban đầu, vì chỗ ở do nghiệp đoàn hoặc công ty tiếp nhận sắp xếp và trừ thẳng vào lương. Con số 395.300 yên chỉ hiện ra vào đúng lúc khó nhất: khi bạn chuyển sang kỹ năng đặc định, đổi công ty, hoặc hết hợp đồng và phải tự lo chỗ ở lần đầu tiên. Lúc đó thu nhập vừa bắt đầu lại, giấy tờ chứng minh thu nhập mỏng, và không còn ai đứng ra bảo lãnh.

Nếu bạn biết trước sáu tháng nữa mình sẽ phải chuyển, hãy quyết ngay từ bây giờ là đi hướng nào, vì hai hướng cần chuẩn bị khác hẳn nhau: hợp đồng thông thường cần tiền mặt và giấy tờ, còn hướng trọn gói cần rất ít cả hai.

Mười hai tháng, đặt cạnh nhau

Chỉ nhìn tiền vào nhà thì phương án rẻ trông đẹp quá mức. Tính cả năm mới công bằng. Lấy 5 tháng tiền nhà cho hợp đồng thông thường, và lấy mức thận trọng 50.000 yên cho gói trọn gói với phòng 38.000 yên:

Chênh lệch là 742.000 yên. Con số đó có thật, nhưng đây không phải so sánh ngang nhau: phòng 38.000 yên thì nhỏ, và nếu là share house thì bếp, phòng tắm và máy giặt dùng chung, tức là bạn đang đổi diện tích và sự riêng tư lấy tiền. Căn hộ khép kín có sẵn nội thất thì không phải đổi như vậy, nhưng giá cao hơn. Cả hai con số đều chưa gồm điện nước.

Câu hỏi thường gặp